住宅ローンや新築について

佐賀の住宅に住む親戚の家は、おばあちゃんが一人で住んでいます

近くに家族が住んでいて、荷物を置いたり掃除をしに来たりしていますが、もともと７人の家族が住んでいたその家は、とても広くおばあちゃん一人ではとても手入れが行き届かないと思います

１階にはキッチンダイニング、和室が２部屋、洋室２部屋、お風呂にトイレ、２階には和室が３部屋・洋室１部屋、子ども部屋が２つにトイレ

この家を掃除するのかと思うとうんざりしますよね…

おばあちゃんは主に１階の和室と洋室を１部屋使っているだけだそうです

「こんなに広い家はいらないけど、子ども達がいつ帰ってきてもいいようにしておかないといけないでしょう？

掃除も大変だし本当は小さな家にしたいけどねぇ…」

この住宅はかなり古いのですが、家の前の道路は狭く消防車や救急車も家の前まで来ることができない場所に建っています。

建て替えるとなると大変でしょうね？

大きな重機は入ることができないわけですから、大工さんたちも困るでしょうね…

でも、もったいないですよね～これだけ広い家なのだから、家族も一緒に暮らせばいいのに…

２階の和室２部屋は、家族みんなが住んでいた時から使われて居なかったそうですよ、亡くなったおじいちゃんの両親が使っていたそうなのですが、両親が亡くなってからほとんど開けていないそうで、未だに古い家具などがそのままになっているそうです

ちょっとこわいですが…

お宝が隠れているかも～探検してみたいですね！

土地を見るときには地盤がどうなのか、周辺の状況なども見ておきたいところです。

地盤に関していえば購入前に地盤調査をしておきたいところです。

住宅用の土地の地盤調査ではスウェーデン式サウンディング試験といわれる調査を行います。詳細については調べてみてください。

通常は地盤調査をすることはできませんが、土地のオーナーから許可をもらうことで地盤調査をすることはできるので、交渉してみてはいかがでしょうか。

なぜ地盤調査を購入前にしておいたほうがいいのかといえば、購入後に地盤の状態が悪い時には地盤改良をしなければいけないということがあるためです。

地盤改良にはかなりの金額がかかるので、余計な出費をおさえるという意味合いがあるのです。

無事土地を購入することが出来れば住宅を造る会社を探すことになるでしょう。

会社にも種類があってその種類の中でも数多くの会社があります。

その中から造る会社を選ぶにはまずどのような住宅を造るのかは考えておかなければいけません。

健康に過ごすことの出来る住宅なのか、外観に特徴のある住宅なのか、木造の住宅なのかなどが考えられます。

それを決めておくことである程度会社を絞ることができます。

私の親戚が熊本に住宅を建ててもらったのですが、健康にこだわった住宅を造ってもらっていました。

そのあとは会社と合うか合わないかの問題になってきます。

ホームページを見て会社の考えに共感できるかどうかを確かめてください。

共感することが出来れば実際に行ってみて話しを聞いてください。

それで合わなければ帰ればいいだけの話です。

2～3社で話を進めて見積もりをもらって判断するといった方法もあります。

大切な住宅を建てる会社ですから慎重に選びたいところですが、信頼できる会社を見つけることができるといいですね。

住宅ローン借りるためには審査を受けなければいけません。

住宅ローンの融資を申し込んでから事前審査を受けて事前審査に通ったら本審査をうけます。

本審査に通るとその金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。

事前審査については任意ですので受けなくても良いです。

ただ、インターネットをつかうことで手軽に事前審査をすることもできます。

新築を大分に建てるために事前審査に申し込んだ友人は事前審査に通ってそのまま本審査も通ることができました。

事前審査で通った場合は本審査でも通る可能性が高いようです。

審査で重要になってくるのは住宅ローンで購入する住宅の担保価値と住宅ローンを借りる人の勤務先や勤続年数に年収、

他のローンなどの借金がないか、

年齢は問題ないか、

健康なのか、

返済負担率は大丈夫かといったところが審査ポイントになります。

特に重視されるのが返済負担率と住宅の担保価値です。

返済負担率とは年収に対する年間の返済額の割合です。

この割合が低ければいい評価になります。

20％あたりを目標にしてみるといいのではないでしょうか。

住宅の担保価値とは、住宅ローンを貸す金融機関は住宅ローンで購入しようとしている住宅に抵当権というものをつけます。

この抵当権をつけておくことによって住宅ローンを返せなかったときにその住宅は金融機関のものになります。

それと健康でないと団体信用生命保険には加入できません。

勤続年数は3年以上が望ましいですがあまり基準にいれていないところもあります。

住宅ローンのときに必要になってくる諸費用のことについて書いていきます。

住宅ローンの諸費用でウェイトが高いのが保証料ということでした。

保証料については以前に説明したことがあるので割愛したいと思います。

他に団体信用生命保険料があります。

住宅ローンを借りるときにはこの団体信用生命保険に加入する必要があります。フラット35では加入が任意になっています。

健康住宅を大分に建てるためにフラット35で借りた高校のときの先輩は加入したそうです。

団体信用生命保険に加入することで住宅ローンの返済期間中に万が一死亡してしまうということがあった場合に、

住宅ローンの残りはこの保険で支払う必要がなくなります。

加入していなかった場合は遺族が支払っていくことになります。

そのため加入できるならば加入しておいたほうがいいです。

登録免許税も必要です。

抵当権設定登記のときに課せられることになる税金です。

債権額の0.4%です。抵当権設定登記手続きの時に司法書士に手数料を支払います。

この手数料が登記手数料になります。

火災保険料もあります。

住宅が火災で燃えたときに火災保険で住宅ローンの残りを返済するためです。他に印紙税があります。

住宅ローンの時には金銭消費貸借契約書に必要になってきます。契約書に記載されている金額によっても印紙税額は変わってきます。

500万より上で1000万円以下なら1万円、それ以上で5000万円以下なら2万円の印紙税が必要になってきます。

他に融資をするためにかかる事務手数料などがあります。

前回に続きフラット35のことを書いていきます。

フラット35にはメリットが4つあります。

フラット35は借り入れをした時点で毎回必要になる返済額が決まっているので、計画性をもって返済をすることができます。

フラット35には全期間金利が同じものと、返済期間が10年経過すると金利が変更される段階金利という固定金利型の商品があります。

保証料と繰上返済手数料が不要です。

繰上返済手数料が無料なのはいいのですが、100万円以上でないと返済できないのが残念なところではあります。

住宅を建てるには建築基準法という国が定めている法律に違反していけはいけません。

フラット35でも独自の技術基準を定めています。その技術基準にもとづいて物件の検査を受ける必要があります。

なお物件の検査をするためには物件の検査手数料が必要になってきます。

その検査手数料は自分で出さなくてはいけません。

しかし、検査手数料を出しても受けておきたいという方も多くいると思います。

注文住宅を大分で建ててもらった友人も物件の検査を受けたかったみたいです。

これを受けておけば住宅に問題がないという認定をうけたようなものですね。

返済中に困ったことがあったらサポートをしてくれます。なんらかの理由によって返済が難しくなることもあります。

そんなときに相談することで一定期間は返済額を減額することやボーナス併用返済を取りやめすることもできます。

返済が難しくなったときには、できるだけ早いうちに住宅ローンを借りている金融機関に相談に行ったほうがいいでしょう。

以前、住宅金融支援機構のフラット35と書いていましたがそのフラット35について書いていきます。

住宅や不動産物件を購入する際に住宅ローンの借り入れを行うわけですが、フラット３５という住宅ローンがあります。

宅金融支援機構のフラット35といっても独立行政法人の住宅金融支援機構と民間の金融機関が協力することで成り立っている長期固定金利の住宅ローンなのです。

このフラット35はどういった仕組みで成り立っているのでしょうか。

まずお客さんがフラット35に申し込みます。

そして審査を通過したあとに金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。

住宅ローンの資金を受け取ります。

その後金融機関はその住宅ローンの債権を住宅金融支援機構に譲渡します。

その際の債権の代金は一旦留保されます。住宅金融支援機構は信託銀行などにその住宅ローン債権を信託します。

住宅ローンはMBSともいわれている不動産担保証券を発行します。その不動産担保証券を投資家が購入します。

住宅金融支援機構がその代金を受け取ります。

住宅金融支援機構は受け取った代金を金融機関に対して住宅ローンの債権の代金として支払います。

流れとしてこのようになっているわけなのです。

住宅ローンの債権が金融機関から住宅金融支援機構に移っているのが気になるかもしれませんが、

それによって借り入れをしている金融機関の契約内容が変わることはありません。

返済も借り入れした金融機関で返済すれば大丈夫です。

フラット35を借りるときには利用するための条件があります。

条件を満たしていないと借りることができませんので確認しておくといいでしょう。

住宅ローンの借り換えをすることで月々の負担を減らすことができるかもしれません。

といってもどのように住宅ローンの借り換えをするかも良く考えなければいけません。

住宅ローンの借り換えといっても他の金融機関で新しく住宅ローンを申し込むのです。

そのため住宅ローンを借りるために必要な諸費用がかかってくることになります。

借り換え専用の住宅ローンを用意している金融機関もあります。

この借り換え専用の住宅ローンでは諸費用でもウェイトの高い保証料が無料であったり

団体信用生命保険料も無料でさらに繰上返済に助かる繰上返済手数料が無料などの特典がついてくるところもあります。

住宅ローンを借りかえる目的としては大きく2つがあります。

ひとつは月々の負担を減らすため、もうひとつは返済期間を短くするための2つです。

諸費用がかかってくるのでそこまで考慮にいれて借り換えが有効なのかどうかを考える必要があります。

借り換えをすることによって返済総額が少なくなる目安というものがあります。

返済期間が10年以上残っていること、借りかえる金利差が1%以上あること、

住宅ローンの残りの返済金額が1000万円以上残っていることでこの3つの条件を満たしている場合はほとんどのとき返済総額が安くなるのです。

固定金利から変動金利に借りかえるのもリスクはありますが、

返済期間が短かったり、繰上返済で対応できたりするならばそれもいいのかもしれません。

自分の目的にあわせて借り換えをしましょう。

大分で不動産を購入した知人は返済額の減額を目的に借り換えしました。

元利金等返済と元金均等返済という住宅ローンの返済方法があります。

住宅ローンで多く使われているのは元利金等返済ですが、元金均等返済にもメリットがあります。

毎月、一定の金額を返済する返済方法と、毎月一定の元金と元金に応じた利息を返済する返済方法があります。どちらが元利金等返済でしょうか。

毎月、一定の金額を返済するのが元利金等返済です。

元利金等返済の一定の金額とは、元金と利息を合わせたお金を毎月返済することになります。初めは返済する利息が多く元金が少なめです。

返済の始めは返済額が元金均等返済よりも少ないです。

元利金等返済の魅力は毎月定額の安定性です。

元金の返済が少なめなので利息が多くついてしまうのがデメリットです。

そのため返済しなければいけない額が元金均等返済よりも総額で多くなってしまいます。

毎月一定の元金と元金に応じた利息を返済するのが元金均等返済です。

元金均等返済は元金を期間の月割りで毎月同一額を支払い、残りの元金に応じて利息を加算するものです。

そのため最初は利息が多くつきます。

それに元金がプラスされるわけですから、始めのほうの返済額は高くなってしまいます。

元金の減るスピードが早いため徐々に返済額が下がっていき途中で元利金等返済の返済額よりも少なくなります。

トータル的に見てもこちらのほうが安いといえます。ただ、初期のかかるお金が高いのがやはり難点です。

元利金等返済でも繰上返済などで総返済額を抑えることもできます。

住宅ローンを返済するときにボーナス併用返済を利用することもできます。

月々の返済とさらにボーナス時にもボーナスからの返済をするものです。

ほとんどの金融機関ではこのボーナス併用返済を利用することができます。

住宅金融支援機構のフラット35でもボーナス併用返済を利用することができます。

一般的な意見としてはボーナス併用返済はやめておいたほうがいいという意見が多くあります。

ボーナスは確実にもらえるお金ではないのでリスクがあるということです。

特に不景気が続きボーナスが減らされたりしていっているので確かにリスクもあります。

ボーナス併用返済の魅力はなんといっても月々の返済額を減らすことができることです。

ボーナス併用返済では最高で月の返済額を半分にすることができます。

例えば月8万円の返済をしているならばボーナス併用返済を利用することで月4万円の返済にすることができるわけです。

月に４万円の余裕ができるとありがたいですよね。

とはいっても流石に50%もボーナス併用返済に頼るのは危険です。

ボーナスが万が一出なくなっても余裕を持って対応できる額でボーナス併用返済をしてはどうでしょうか。

ボーナス併用返済を利用しなくてもボーナスを貯金しておいて、月の生活に足りなかった分を補ったり、繰上返済をすることなどもできます。

繰上返済をすることで返済期間を短縮できたり、毎月の返済額を少なくすることもできます。

自分に合った方法を考えましょう。

いざ住宅を建てようと思ったときに住宅ローンを借りることになりますが頭金は用意しているでしょうか。

頭金を用意していないと住宅ローンを借りれないということはありません。

住宅ローンは前は住宅に必要な資金の80%までしか借りれないという状況でした。

今は100%借りることができるようになりました。諸費用の分も借りることができます。

住宅ローンの頭金は最低でも20%は用意したほうがいいといわれています。100%を借りてしまうと返済は大変になります。

今は返せると思っていてもそれが続くと安定して収入が入ってくるならばいいのですが不景気で収入が減ってしまったりすることも今は充分可能性があると思います。

今はなくても長い期間借りていると思わぬ事態によって支払いが難しくなることもありえます。

ですから、できる限り頭金を用意することで余裕を持って返済ができるようにしてください。諸費用の中には保証料があります。

保証料というのは連帯保証人の代わりとして保証会社の保証をしてもらうために支払うお金です。民間の金融機関ではほとんどの場合この保証料が必要になってきます。

銀行としても連帯保証人がつくよりも保証会社が保証してくれたほうがいいですよね。

保証料が無料のところもあります。住宅金融支援機構のフラット35は保証料が無料です。

保証料は数十万円かかったりします。

できることなら保証料は払いたくないですよね。保証料が無料のところを探してみるのもいいと思います。